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内地长租公寓回报吸引 中介通吃房东租客藏风险

内地一二线城市过去一年房屋租金升幅惊人,13个城市租金升幅超过20%。深圳升幅高达29.68%,北京和广州的升幅均超过20%。

北京近来尤为猛烈,今年7月租金升幅达到21.89%。舆论纷纷将矛头指向长租公寓,指责长租公寓抢房抬价、野蛮扩张。长租公寓近年来凭藉着政策优势在内地遍地开花,珠海本土发展商华发股份亦预计明年推出租赁住宅。

内地长租公寓回报吸引 中介通吃房东租客藏风险

在政策支持下,近年来长租公寓成为新的风口,吸引了大量资本涌入。(互联网图片)

长租公寓没有明确的定义,一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接与房东接触,租期以一年到三年居多。除房屋本身外,公寓还提供保洁等附加服务。目前内地市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有盘源对外出租的;也有像「自如」、「相寓」及「蛋壳公寓」这种通过长期租赁或受託管理等方式获取盘源再行转租的。

在政策支持下,近年来长租公寓成为新的风口,吸引了大量资本涌入。资本大幅度进入长租公寓推高了房租,部分公寓中介以高出市场价20%至40%的价格争抢盘源。曾任「我爱我家」长租公寓副总裁的胡景晖称,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高价争抢盘源,完全破坏了正常房屋租赁市场。近期官方调查也显示,个别中介还存在从金融机构融资抢盘源以及使用「租房贷」等行为,不仅抬高了租价,还埋下了金融风险。

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盈利难是行业面临的共同痛点,普遍投资回报率在1%至8%。(互联网图片)

「鼎家」长租公寓破产敲警钟

杭州鼎家长租公寓公司近日宣布破产,而有4,000户租客通过一个网贷APP一次性把租金付给了鼎家,如今租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时还债。而房东亦面临与中介、租客两头纠纷,一方面收不到租金,另一方面收房困难。

这种「房租贷」并不止「鼎家」一家长租公寓在做,它的模式是由房产中介向房东承诺包租,中介对房屋进行统一管理。随后中介以「押一付一」、「零押金」吸引客源,引导租客与金融公司、银行签订「房租贷」,将一年租金甚至更长的租金一下子交给房产中介,租客慢慢还贷,而中介则按月或按季度将租金交给房东。这就意味着中介一下子就得到一年甚至几年的巨额房租款,有租客甚至在不知情的情况下签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持,房产中介就能继续在市场上横冲直撞,跑马圈地。

这已经不是传统意义上的中介服务,而是一种金融服务,且是一种加了桿杆的金融服务。其背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。普通的租房纠纷,一般只涉及一两个月的租金损失,社会波及面较小,但在目前激进的「房租贷」操作模式下,将资金风险骤然就提升到了上百万元的级别,之前点对点的个案风险则集聚成为平台风险,一旦风控出现问题,后果不堪设想。

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一旦出事房东面临与中介、租客两头纠纷,一方面收不到租金,另一方面收房困难。(互联网图片)

长租公寓面临盈利瓶颈

内地长租公寓现面临一个颇为尴尬的现实。一方面,政策层面的支持力度空前强大,各路资本进入试图一展身手;另一方面,投资回报率低、融资成本高,盈利难是行业面临的共同痛点,普遍投资回报率在1%至8%。SOHO中国董事长潘石屹对此表示,不建议做长租公寓,因为这个生意是亏的。原因是一定会有银行贷款,如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基準利率是4.9%,但可能4.9%拿不到,得5%或6%,把款贷过来建成公寓再租出去,回报率最高超不过1%,这个回报率,租金的价格再翻一番还是亏本的。

据统计,2017年共有五家公寓宣布关闭,原因多是资金困难、盈利难等原因。深圳的窝趣公寓成立七年,一直未盈利。由于亏损增大,母公司拟以1,200万元人民币挂牌转让16.4%的股权。而行业内保持稳定发展的公司,多为房地产商建立的品牌,据悉内地排名Top100的房企中,已有超过30家成立了自己的长租公寓品牌。即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企,在长租公寓的盈利上也依然面临困境。但房企看中的其实还是借长租公寓开发租赁业务,并通过租赁运营,为持有资产保值增值。同时,租赁业务的客户在几年内也很可能会发展成房产买卖的客户。

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一线城市积极严查违法建筑,也导致了可租赁盘源数量减少。(互联网图片)

房屋租金下调希望渺茫

针对长租公寓恶意抢房,抬高租金的行为,北京市房地产中介协会近日召开座谈会,自如、相寓及蛋壳公寓等十家主要住房租赁企业负责人参加并共同承诺落实「三不」要求,承诺不涨租金,并且拿出手中共计超过12万套的全部存量盘源投向市场。

为房屋租赁企业设定投入盘源数量,有助于对中介机构进行考核。同时,由于盘源还规定了不允许涨租金,也有助于形成盘源充足、租金稳定的租赁市场。但是,由于租屋市场与楼市相互影响,楼价升上去后,基于刚需群体旺盛的需求,租金已经很难下调。此外,一线城市积极严查违法建筑,也导致了可租赁盘源数量减少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,如果要想从根本上调控租金,还需要对盘源市场进行分类,形成系统的分层次的盘源资源库,涵盖低价盘源、中端盘源和高端盘源的市场,满足不同层次消费者的需求,减轻租客的压力,促进租金和需求相匹配。

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